1) KDI "집값 2~3년뒤 왕창 떨어진다" 전망
"아파트 분양 '봇물' 터지지만 이를 뒷받침할 주택수요 안일어나"
한국개발연구원(KDI)은 2016년말부터 주택가격이 급락할 수도 있다고 경고했다. 아파트 분양물량이 봇물 터지듯 쏟아지고 있는 가운데, 이를 뒷받침해줄 주택수요는 일어나기 어렵다는 판단에서다. KDI는 각종 지표에서 확인할 수 있듯이 최근 주택시장 분위기는 회복세로 보면 되지만, 중장기적인 측면에선 작은 사이클에 불과하다고 평가했다.
송인호 KDI 거시경제연구부 연구위원은 "일본의 주택가격은 인구구조와 거의 동일하게 움직였고, 우리나라도 유사한 형태로 진행하고 있다"고 지적했다고 연합인포맥스가 9일 보도했다. KDI가 큰 폭의 주택가격 조정을 경고한 것은 최근 각종 부동산 지표가 호조세를 보이면서, 우후죽순 늘어나는 장밋빛 전망에 대한 경고성 메시지로 풀이된다.
주택이 일종의 자산으로서의 가치를 확보하기 위해서는 5년이상의 중장기적 관점에서 바라봐야 하지만, 현재 부동산 시장에서는 이 점을 기대하기 어렵다는 게 KDI의 판단이다. 부동산 부문만 국한하지 않고 거시 경제적으로 판단하면, 부동산에 우호적인 재료는 거의 없다는 게 KDI의 분석이다.
송 연구위원은 15세 미만과 65세 이상의 인구를 합쳐 '분모'로, 생산가능인구(15~64세)를 '분자'로 두는 이른바 '부양비의 역수'를 주목해야 한다고 주장했다.
일본의 경우 부양비의 역수가 지난 1991~1992년(약 2.3)을 정점으로 (도쿄버블 대붕괴) 급격히 빠지기 시작했는데, 주택가격도 그때를 기점으로 급락을 거듭했기 때문이다. 1세대에서 2세대로의 자연스러운 주택의 손바뀜 현상이 인구구조가 변화하면서 주택 수요부족으로 이어졌다는 의미다.
KDI에 따르면 전국 아파트 분양물량은 지난 리먼 후유증으로 2009년 22만7천여가구, 2010년 17만4천여가구, 2011년 26만5천여가구, 2012년 26만4천여가구 등으로 적정수준으로 평가받는 30만가구를 밑돌았다. 이 때문에 수급불균형에 의한 가격 상승이 이뤄지고 있다는 게 KDI의 분석이다.
이남수 신한금융투자 부동산팀장도 "공급량이 크게 늘어 걱정이 된다"며 "예전처럼 미분양의 무덤으로 불렸던 지역들에 다시 미분양이 적체될 수도 있다"고 말했다.
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2) 15년 만에 최대 분양..공급과잉 폭탄 될라
뉴스토마토한승수입력 2015.06.03 15:56수정 2015.06.03 15:56
정부의 적극적인 주택시장 부양책에 힘입어 올 상반기 전국에서는 15년 내 최대 분양물량이 쏟아진다. 아파트값 상승률이 최고조에 달했던 2000년대 초중반보다 많은 아파트가 분양된다. 공급과잉에 따른 시장 불안이 우려되는 대목이다.
3일 부동산114에 따르면 올 1~6월 전국 분양물량은 23만6442가구로 통계가 작성되기 시작한 2000년 이래 최대 물량이 공급된다. 부동산 투기가 사회적 문제가 됐던 2006년 상반기 11만1266가구보다 2배 이상 늘어난 물량이다. 특히 일반적으로 상반기보다 하반기에 분양이 몰리지만 올해는 상반기에 공급이 집중됐다. 하반기에는 16만1000가구가 공급될 것으로 예상된다. 하반기 물량이 예정대로 공급될 경우 조사 이래 최초로 50만가구 이상이 공급되게 된다.
A건설 관계자는 "지난해부터 수도권 분양시장의 분위기가 반전되고 열풍이 불고 있지만 언제까지 호조세가 이어질지 알 수 없다"며 "올 상반기에 물량이 집중하고 있으며 내년보다는 올해 분양하기 위해 서두르고 있다"고 설명했다.
역대 가장 많은 분양물량이 시장에 풀렸지만 넘치는 청약수요로, 경쟁률은 높은 수준을 보였다. 올해 상반기 전국 청약경쟁률은 7.8대1을 기록했다. 광주가 평균 경쟁률 58.5대1로 전국 17개 시·도 중 가장 높은 청약열기를 보인 가운데 부산 47.2대1, 대구 37.1대1, 울산 32.1대1 순으로 성적이 좋았다. 서울은 상대적으로 낮은 10대1 정도의 평균경쟁률을 기록했으며, 전남과 충북만이 각각 0.7대1, 0.5대1로 1대1 이하의 저조한 성적을 보였다.
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3) 공급물량 봇물.. 빌라 發. 역전세난 우려
빌라. 1분기 인·허가 물량 2012년 이후 첫 4만가구 넘어
전세난에 거래량도 급증… 시장 '시한폭탄' 될수도
부동산 붐이 일어났던 지난 2006년 서울 도봉구의 한 반지층 빌라를 1억2,000만원에 사들인 정모(40)씨는 임대수익과 시세차익을 얻으려는 당초 계획과 달리 9년째 이로 인해 골치를 썩고 있다. 아파트 대체상품으로 투자가치가 높다고 생각한 것과 달리 인근에 비슷한 매물이 쏟아지는 통에 좀처럼 차익을 거두기 힘들게 된 것이다. 설상가상으로 매물가격까지 1억원으로 오히려 낮아지면서 9년간 애물단지로 전락했다.
전세난으로 다세대·다가구주택에 대한 인기가 높아지고 있지만 오히려 시한폭탄이 될 수도 있다는 지적이 제기된다. 특히 2000년대 초반부터 다세대·다가구주택에 대한 선호도가 상승한 뒤 역전세난이 이어졌던 상황이 몇 차례 반복돼 이번에도 동일한 후폭퐁이 부는 것 아니냐는 우려가 나온다.
서울경제신문이 13일 역대 1·4분기 다세대·다가구·연립주택의 인허가 실적을 분석한 결과 올해 인허가 물량은 4만2,048가구로 2012년 이후 처음 4만가구대를 넘어선 것으로 나타났다. 이는 2012년 1·4분기 실적인 4만6,486가구에 이어 역대 두 번째로 높은 수치다.
거래량도 꾸준한 증가 추세를 보인다. 3월 서울 내 아파트와 다세대·연립주택 거래량은 각각 1만3,044가구와 5,431가구였지만 한 달 뒤 1만3,926가구와 6,516가구로 늘어났다. 한 달 새 아파트 거래는 6.7% 늘어나는 데 그친 반면 다세대·연립주택은 19.9% 증가한 것이다.
아파트에 비해 선호도가 낮은 다세대·다가구주택이 인기 상품으로 변신한 데는 전세난의 영향이 크다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "전세가격이 많이 상승하다 보니 아파트값을 지불할 능력이 되지 않는 수요자들이 아파트 이외 주택으로 옮겨가고 있는데다 인허가 이후 입주까지 2~3년 정도 걸리는 아파트에 비해 빌라는 6개월 안에 가능하기 때문에 틈새상품으로 공급이 늘어나고 있는 것"이라고 설명했다.
주택공급을 늘려 단기적으로 전월세 가격을 안정시키는 데 다세대·다가구주택이 기여할 수 있게 되는 셈이다. 이에 따라 정부에서도 2011년 '12·7 부동산대책'을 통해 다세대·다가구·연립주택에 대한 건설자금 저리대출(연 2%) 지원을 1년 연장하는 한편 지난해 '10·30 전월세 대책'에서도 다세대·다가구·연립주택을 확대해 임대주택 공급을 늘리겠다고 밝히기도 했다.
하지만 중장기적으로는 오히려 폭탄으로 돌변할 수 있다는 우려가 나온다.
이남수 신한은행 부동산팀장은 "2000년대 초반 때도 전세난이 심해 다가구·다세대·연립주택의 인허가가 폭증했지만 1년이 지난 뒤 역전세난이 발생했다"고 지적했다. 역전세난은 집주인이 오히려 세입자를 구하지 못해 분양잔금을 치르지 못하는 등의 문제가 발생하는 상황을 의미한다. 실제로 2001년 20만4,407가구와 2002년 20만563가구의 다세대주택이 인허가를 받으며 고점을 찍은 후 수급불균형이 발생하면서 2004년 역전세난이 심각한 문제로 떠오르기도 했다.
권경원기자 nahere@sed.co.kr
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4) 국책연구기관 KDI의 경고 "고령화發 집값 폭락 2019년부터 본격화"
기사입력 2015.05.25 19:20:34| 최종수정2015.05.26 14:31:12
일본에서 나타났던 '고령화발(發)' 주택시장 충격이 2019년에는 한국에서 재연될 수 있다는 분석이 국책 연구기관인 한국개발연구원(KDI)에서 나왔다
KDI 분석은 최근 주택 거래가 늘어나는 등 주택시장이 활기를 찾는 가운데 나온 것이어서 더 주목을 끈다. 인구 구조 변화에 따른 주택시장 충격에 대해 수많은 경고가 있었지만, 데이터를 바탕으로 실증 분석한 것은 처음이다.
25일 송인호 KDI 연구위원이 한국과 일본의 주택시장을 분석한 '주택시장의 추세적 요인 분석 : 일본과의 비교를 중심으로' 연구보고서에 따르면 고령화 효과는 한국 시장에서 2019년부터 본격적으로 나타날 것으로 예측됐다. 아직까지는 주택시장에 고령화 효과가 반영되지 않았지만, 2019년부터는 주택 가격이 연평균 10~20%씩 하락할 수 있다는 것이다.
송 연구위원의 분석은 한국이 일본의 고령화 추세와 주택시장 흐름을 20여 년의 시차를 두고 뒤따른다는 사실을 전제로 하고 있다. 2012년 기준 한국의 가계자산 구성 가운데 부동산 자산은 74%에 육박할 정도로 절대적으로 큰 비중을 차지하고 있는데, 일본 또한 1990년까지만 해도 비금융 자산(상당 부분이 부동산 자산)이 전체 자산 가운데 63%를 차지할 정도로 금융 자산을 압도했다. 하지만 일본에서는 1990년 이후 주택 가격 하락에 비금융 자산 비중이 40%까지 축소됐다. 이는 일본의 인구 구조 변화가 직접적인 원인으로 작용했다는 분석이다. 일본은 1990년대에 고령사회(65세 이상 인구 비중 14%), 2000년대에 초고령사회(65세 이상 인구 비중 20% 이상)에 진입했다.
송 연구위원은 "일본의 연령별 인구 구조 변화는 한국과 비교할 때 약 20년 선행하는 모습"이라며 "실질 주택 가격의 장기적 추이를 설명할 수 있는 요소로 연령별 인구 구조의 변수를 고려할 수 있다"고 말했다.
인구가 고령사회로 접어들면서 주택 수요가 줄어 집값이 하락한다는 분석이다. KDI가 이 같은 전제에 따라 인구 구조와 실질 국내총생산(GDP) 등 변수를 종합해 설계한 한국 장기주택모형 분석에 따르면 현재 한국의 주택시장은 주택 가격 하락이 시작됐던 20년 전의 일본과 유사하다. 한국은 2010년대 고령사회에 진입하기 시작했고, 2020년대에 초고령사회에 들어갈 것으로 예상돼
일본식 주택시장 충격이 곧 나타날 것이라는 예측이다 .
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봐라. 수도권 중 대형 아파트는 이제 99% 이상이, 마(魔)의 LTV 90% 이상으로 폭삭 했단다.
모조리 대출금 밑으로 under water 된 상태란다. 싸그리 경매 대기 물건으로 추락했단 말이 쥐. (이것도 , 순 사기 국토부 따로국밥 실거래가 기준으로)
자료 출처: 은행 연합회.
저 액수는 절대 벌어서 갚을 수 있는 액수가 아니다. 튀겨 먹어야만 갚을 수 있는 액수지
* 근디, 땅 없어 감가상각 그 자체 뿐인 공굴 박스가 어케 오를 수 있겠니?
낡아지면 똥값되고 더 낡아지면 빵원 되고,
재건축 하면 십 수억원 마이너스 빵원 되고 마는 상품이 어케 오를 수가 있겠니?.....
저금리는 버블을 낳고.→ 버블은 과잉공급을 초래하고.→ 과잉공급은 필연적으로, 금융위기를 불러 온단다.
부동산 시금석 땅값이 87% 슈퍼 폭락한, 일본이 가장 통곡하고 있는 바로 이것.
일본 경찰청 버블 대붕괴로 자살자 통계 작성. 30만 명이 넘는단다.
미국 출구전략 없어도, 금리가 한 없이 치 솟는 3차 충격! 금융위기 안 온다면 내 성을 갈겠 닷.
살떨리는 뉴스~
한 달 만에 최고 0.68%P … 오르막 탄 대출금리 :: 뉴스zum
중앙일보 원문 l 입력 2015.05.21 00:50 l 수정 2015.05.21 09:11
[CNBC] JP모간 "美 금리인상, 올해 두 차례 있을 것"
22시간전 | SBSCNBC |미디어다음
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머니투데이|신현우 기자|입력2015.05.11 15:44|수정2015.05.11 16:08
이달 전국 분양 32개 단지중 절반이 `미달`
매일경제A3면 2014.05.25 네이버뉴스
실제 분양 계약률 보니..서울 아파트는 절반이 미분양 2014.12.02 | 헤럴드경제
과연 절반만 미분양 일까? 뻔할 뻔자 중도금 빼먹으려고 바지계약 빼면?
사실상 90% 이상 미분양 틀림없다.
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