부동산 거품경제 시대의 종말
- 이제는 '지공주의(地公主義)'가 대안이다
(토지정의시민연대 / 고영근 / 2009-03-06)
미국발 경제 위기가 전 세계 경제를 강타하면서 우리나라도 연일 주가와 환율이 출렁이며 아찔한 널뛰기 장세를 연출하고 있다. 일각에서는 이제 신자유주의시대가 저물고 새로운 대안을 마련해야 한다는 목소리가 나오고 있지만, 전 세계 경제위기의 진원지였던 미국에서는 이런 반성의 목소리가 그다지 많이 나오고 있지 않은 것 같다. 미국에서는 아직도 일부 몰지각한 사람들이나 기업들이 문제였을 뿐 경제 시스템 자체에는 아무런 문제가 없다며 경제 시스템의 새로운 전환 요구에는 소극적인 반응이다. 경제 시스템의 새로운 패러다임으로의 전환을 요구하는 사람들도 전 세계 경제위기의 진정한 원인에 대해서는 대부분 잘 모르는 것 같다. 이들도 여전히 금융과 자본만이 문제라며 진정한 원인을 다른 곳에서 찾고 있다.
물론 현재의 경제위기가 금융시장이 요동치고 이로 인해 실물경제가 가라앉는 모습으로 나타나는 것은 사실이지만 이러한 현상 뒤에 숨은 메커니즘이 폭로되어야만 한다. 현재 전 세계 경제위기의 진정한 원인은 바로 '부동산 거품 붕괴'이다. 지금 금융과 실물경제가 요동치는 것은 부동산 거품 붕괴의 그림자에 불과하다. 미국의 최첨단 금융 파생상품들은 정교한 수학적 검증과 최신의 IT 기술이 결합해 절대로 틀릴 수 없는 인간기술의 완전성을 자랑했다. 그런데 이런 미국의 최첨단 금융시스템과 파생상품들은 불행하게도 사상누각(沙上樓閣)에 불과했다. 즉, 부동산 거품 위에 세워진 모래성과도 같았다는 말이다. 아무리 그 시스템이 정치(精緻)하더라도 그것이 부동산 거품 위에 세워졌다면 거품이 붕괴하는 순간 모든 것은 다 무너져 내리고 만다.
미국은 부동산 거품을 기반으로 한 최첨단 금융시스템과 파생상품이라는 지뢰(地雷)를 만들어 전 세계 곳곳에 뿌려놓았다. 그리고 미국은 자신들의 금융제도가 선진적인 것이라며 전 세계 모든 나라들이 이런 지뢰밭 시스템을 도입하도록 만들고, 전 세계가 부동산 거품이라는 지뢰밭을 구축하도록 만들었다. 그러다가 부동산 거품이 더 이상 버틸 수 없는 자연적인 한계점에 다다르자 어느 순간 한 곳에서 '뻥' 하고 터지고야 말았다. 그러자 거품이 잔뜩 낀 부동산 위에 세워진 각종 파생상품들이 연쇄반응을 일으키며 지뢰밭 전체가 모두 한꺼번에 터지는 경제위기를 맞이하게 된 것이다.
자본주의 역사는 부동산 거품 붕괴의 연속
부동산 거품이 붕괴되어 발생하는 이런 경제위기는 사실 어제오늘만의 일이 아니었다. 토지사유제라는 제도 위에서 자본주의가 굴러온 이후로 이런 경제위기는 주기적으로 계속 반복되어왔다. 미국의 서브프라임 모기지발 경제위기는 소위 '잃어버린 10년'으로 유명한 일본의 1990년대 경제파탄과 꼭 닮았다. 경제위기가 닥치기 전 소수의 양심적인 학자들은 경제위기의 도래를 예언했지만 그들은 무시와 조롱만 당했다. 그 당당하던 월가(街)가 한순간에 무너지리라고는 아무도 쉽게 예측하지 못했을 것이다. 그리고 신자유주의를 신봉하는 광신자들은 부동산 투기를 매우 좋은 것으로 여기고 거품이라는 것도 존재하지 않는다고 스스로 그렇게 믿었다. 또 미국의 재계나 관가에서는 이런 신자유주의 광신자들이 막강한 영향력을 행사했고, 이들로 인해 미국의 금융위기에 대한 경고들은 지속적으로 묵살될 수밖에 없었다.
역사를 되돌아봐도 이런 식의 경제 공황이 발생하기 전에는 심각한 부동산 투기가 앞서 존재했던 점을 쉽게 발견할 수 있다. 부동산 거품이 일시적으로 붕괴되면서 그 충격이 금융을 비롯한 전 산업을 타고 마치 도미노처럼 번지는 '붐 앤 버스트(Boom & Bust)' 현상은 전 세계 여러 나라에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 미국의 경제학자인 헨리 조지(Henry George)도 그의 저서 '진보와 빈곤(Progress and Poverty)'에서 이렇게 말했다.
"불황기 앞에는 언제나 활황과 투기가 발생하며 이러한 선후관계는 누구나 인정하는 사실이다. 밤에 무리하면 아침에 두통이 나듯이 불황은 투기에서 생긴다는 것이다. 그러나 투기가 불황을 초래하는 과정에 대해서는 두 갈래의 다른 견해가 존재하며, 이는 현재의 산업불황을 설명하기 위해 대서양 양안에서 제시되는 각종 이론에 나타나 있다."
헨리 조지는 투기가 경제 불황의 원인이 된다고 하면 그것은 노동 생산물에 대한 투기일 수는 없고 노동의 생산 활동에 필요는 하지만 그 양이 고정된 것, 즉 토지에 대한 투기일 수밖에 없다고 말했다. 산업 활황기에는 토지 가치가 꾸준히 상승함으로써 결국 토지 투기가 생기고, 그로 인해 토지 가치가 도약하면 그다음에는 예외 없이 일부 생산 중단 및 그와 관련된 유효수요 중단 내지 거래 부진이 뒤따르고 여기에 대체로 상업의 파탄이 동반된다는 것이다. 아울러 모든 면에서 이상 없이 잘 움직이고 상공업이 활기를 띠는 것처럼 보이다가 청천벽력처럼 갑자기 충격이 와서 은행이 붕괴되고 제조업과 상업이 실패하며, 전 산업 조직에 큰 충격을 가한 것처럼 실패가 거듭되면서 모든 분야의 취업자가 일자리를 잃고 자본은 수익 없는 증권처럼 전락하고 만다는 것이다. 쉽게 말해 경제공황이 발생한다는 뜻이다.
헨리 조지가 말한 부동산 거품 붕괴에 따른 경제공황은 지금의 전 세계 경제위기에 그대로 들어맞는다. 전 세계적인 저금리 기조와 풍부한 유동성을 바탕으로 갈 곳 없는 돈들이 부동산에 몰렸었고, 투기 광풍이 한바탕 몰아치고 난 후 지금 전 세계의 부동산 거품은 붕괴되고 있다. 미국에서 시작된 부동산 거품 붕괴는 전 세계의 부동산 거품 지뢰밭에서 도미노처럼 연쇄폭발을 일으키고 있다. 이렇게 부동산 거품이 붕괴되는 상황에서는 전반적인 대세하락을 멈출 수 없다. 아무리 돈이 많은 나라라 하더라도 예외는 아니다. 기축통화인 달러를 찍어내는 미국도 이런 부동산 거품 붕괴 앞에서는 어쩔 수 없다. 미국이 아무리 감세를 하고 이자율을 낮추어도 부동산 거품이 붕괴되는 시점에서는 경기를 살릴 수 없다. 이는 침몰하는 타이타닉호 안에서 바다로 물을 퍼내는 것과 같이 어리석은 일이다.
침몰하는 타이타닉호 안에서 열심히 물 퍼내는 MB 정권
그런데 지금 우리나라의 이명박 정권은 부동산 거품으로 부동산 거품 붕괴를 막겠다며 침몰하는 타이타닉호 안에서 깨진 바가지를 들고 열심히 물을 퍼내고 있다. 이명박 정권은 부동산 거품이 붕괴되는 상황에서도 감세와 부동산 규제 철폐를 내세우며 부동산 경기부양에 열을 올리고 있다. 하지만, 부동산 거품이 붕괴되는 시점에서 부동산 경기부양으로 꼼수를 부려봐야 거품 붕괴의 대세하락을 멈출 수는 없다. 오히려 부동산 거품이 일시에 붕괴할 때 받을 충격만 더하는 셈이다.
지금 우리나라 부동산 시장은 전 세계적인 불황과 부동산 거품 붕괴 상황에서 이미 대세하락 국면에 접어든 상태다. 우리 국민들은 앞으로 집값이 더 떨어질 것이라 예상하고 모두들 관망하고 있는 상태다. 괜히 지금 집을 샀다가 소위 '상투'라도 잡을까 봐 몸을 사리고 있다는 얘기다. 일부에서는 지난 1998년 당시의 'IMF 효과'를 운운하며 곧 V자 반등을 하게 될 것이라고 분위기를 띄우고 있지만 지금의 경제 불황이 얼마나 갈지는 아무도 모른다. 세계적인 석학들의 공통된 의견을 모아보면 대부분 최소 3년 이상 가는 U자형 혹은 L자형의 경제 불황이 될 것이라는 게 중론이다. 지금은 IMF 때와는 상황이 엄연히 다르다는 말이다.
이런 마당에 인위적으로 부동산 경기를 띄우겠다는 것은 무모한 짓이다. 경제가 본격적으로 살아나야 부동산 시장이 회복될 수 있기 때문에 아무리 규제를 완화하고 부동산 경기를 부양하려고 해도 경기는 뜨지 않을 것이다. 그리고 당장 건설 경기를 부양한다 해도 사람들이 집을 사려 하지 않기 때문에 별다른 효과도 없을 것이다. 왜냐하면, 건설사들이 집을 지어도 사람들은 돈이 안 되니까 집을 사지 않기 때문이다. 당장은 별다른 효과도 없고 나중에 경제가 살아나면 그때 가서 부동산 폭등이 일어나게 될 게 뻔하다. 비유하자면 당장 추운 몸을 녹이려고 산에다 불을 놓아 불을 쬐려는 철없는 어린애들의 불장난처럼 위험한 짓이다. 경기가 얼어붙은 산에 불을 놓아 불을 쬐려고 하는데 당장은 불이 안 붙고, 오히려 경기가 녹은 이후에 불을 피우려고 했던 불씨가 산에 옮겨 붙어 부동산 광풍이라는 산불을 내게 되는 꼴이다.
그렇다면, 지금과 같은 경제위기 상황에서 대안은 무엇일까? 지금처럼 부동산을 통한 경기부양은 절대 해답이 될 수 없다. 오히려 부동산 거품을 지금보다 더 빼서 집값이 낮아져야 실수요자들이 본격적으로 집을 사 미분양 문제도 해결될 것이고 거래도 활성화될 것이다. 그래야, 부동산 시장이 진정으로 정상화되고 자연스러운 경기활성화가 이루어지게 된다. 부동산 거품이 빠졌다는 확실한 신호를 주어야 사람들이 비로소 집을 사고 소비도 하고 경제가 살아날 수 있다. 또 지금처럼 집값 땅값이 높아서는 경제가 절대 살아날 수 없다. 토지의 거품이 빠지고 집값이 낮아져야 경제도 바닥을 찍고 다시 반등할 수 있다.
부동산 시장을 정상화시키려면 거품을 유지하거나 더 키우는 것이 아니라 거품을 빼고 부동산 시장을 하향안정화시켜야 한다. 따라서 토지불로소득을 더 키우고 보장해주는 정책보다는 토지불로소득을 사회가 환수하거나 방지하는 정책을 통해 부동산 시장의 하향안정화를 이루어야 부동산 시장도 살고 경제도 살아날 것이다. 이명박 정권은 단기적인 효과도 기대할 수 없고 장기적으로는 부동산 폭등의 부메랑으로 되돌아올 위험한 부동산 경기부양을 즉각 멈추어야 한다. 오히려 필사즉생(必死則生)의 각오로 부동산 거품을 빼 부동산 시장을 진정으로 정상화시켜야만 경제가 살아날 수 있다.
경제위기의 새로운 패러다임, 지공주의
부동산 거품을 제대로 빼서 부동산 시장과 경제를 살릴 수 있는 대안이 바로 '지공주의(地公主義)'다. 현재 우리나라는 대부분의 자본주의 국가에서 많이 채택하고 있는 토지사유제를 따르고 있다. 반면 북한은 공산주의 국가에서 채택하는 토지국유제를 따르고 있다. 지공주의에 해당하는 토지제도는 토지국유제와 토지사유제 양 극단 사이에 위치한 토지공공임대제와 토지가치공유제이다. 남한처럼 이미 토지가 개인에게 사유화되어 있는 토지사유제 상태에서는 토지를 국유화할 필요 없이 토지의 가치만을 환수해 사회가 공유하면 된다. 토지의 가치를 환수하여 사회 전체를 위해 사용하면 실질적으로 모든 사람들에게 토지에 대한 평등한 권리를 보장해주는 것이나 다름없기 때문이다.
토지에 대한 권리는 크게 사용권과 처분권, 수익권 등으로 나뉘는데 토지가치공유제는 이 중에서 사용권과 처분권은 개인이 마음대로 할 수 있도록 허용한다. 다만, 수익권 중에서 생산적인 사용에 따른 수익은 개인에게 보장하되 토지의 가치인 지대를 사회가 공유하여 토지에 대한 평등한 권리를 보장하고 생산적인 노동에 대해서는 감세(가능하다면 면세)를 통해 노동의 대가를 최대한 보장한다. 이처럼 토지가치는 환수하는 동시에 노동과 자본에 대한 세금은 줄여주는 사상을 지공주의라고 부른다.
사람들은 일반적으로 토지공개념 하면 토지의 소유를 제한하거나 사용과 처분을 규제하는 것을 떠올린다. 하지만, 이런 식의 토지공개념은 자유와 평등을 동시에 달성하지 못한다. 지공주의는 토지시장을 인정하고 개인에게 사용과 처분에 대한 자유를 보장해주되 토지에서 발생하는 가치인 지대를 환수하여 사회가 공유함으로써 자유와 평등을 동시에 달성한다. 따라서 이러한 지공주의는 사유와 공유, 자유와 평등을 동시에 달성할 수 있는 올바른 토지제도이다. 토지의 지대는 환수하고 노동과 자본에 대한 세금은 감면하는 '패키지(package)형 세제 개혁'은 남한에서 지공주의를 달성할 수 있는 효과적인 방법이다.
지공주의 사회체제의 핵심은, 토지는 사회가 공유하고 노동의 임금과 자본의 이자는 개인에게 최대한 보장하는 데 있다. 따라서 현재 우리나라와 같이 이미 토지가 개인에게 사유화되어 있는 상태에서는 토지의 지대를 사회가 공유함으로써 모든 사람들에게 평등한 토지권을 실질적으로 보장해주는 것이 관건이다. 모든 사람들에게 평등한 토지권을 보장해 준다고 해서 이미 사유화되어 있는 토지를 국가가 몰수해 국유화하거나 모든 국민들에게 인위적이고 기계적으로 다시 재분배하는 무리하고 위험한 방법이 되어서는 안 된다.
이러한 방법은 실행 가능하지도 않고 설사 이렇게 실행한다고 해도 시간이 지남에 따라 토지가 다시 소수에게 집중되기 때문에 별다른 효과도 없이 도루묵이 되고 만다. 남한의 경우 해방 이후 유상몰수 유상분배 방식으로 농지개혁을 실시했지만 지금에 와서는 또다시 소수에게 토지가 집중되었다는 사실이 이러한 점을 증명해준다. 따라서 토지가 사유화되어 있는 상태에서는 토지의 가치를 사회가 환수해 모든 사람을 위해 쓰는 것이 가장 좋은 방법이다.
통일 위해 북한에는 토지공공임대제 도입해야
토지가 국유화되어 있는 북한에서는 이미 국유화되어 있는 토지를 일부러 모든 사람들에게 재분배하여 토지사유제로 만들 필요는 없다. 국가가 보유하고 있는 토지를 민간에 임대해주고 토지가치를 환수하여 공공을 위해 쓰기만 하면 실질적으로 모든 사람에게 평등한 토지권을 보장하는 것이나 마찬가지가 되기 때문이다. 토지공공임대제에서는 정부가 해당 토지를 사용하고자 하는 사람들 중에서 최고의 비용을 지불할 의향이 있는 사람에게 경쟁 입찰이나 경매 등의 방식을 통해 토지를 임대해주고 토지가치를 환수하면 된다. 이렇게 되면 시장 메커니즘과 똑같이 토지를 가장 최선으로 사용할 사람에게 토지가 돌아가게 된다. 왜냐하면, 가장 높은 비용을 지불한 사람은 자신이 지불한 비용을 회수하기 위해 토지를 효율적으로 사용하려고 할 것이기 때문이다.
이렇게 되면 토지의 사용권·처분권·수익권 중에서 토지가치공유제와 마찬가지로 토지의 사용권과 함께 토지임차권의 처분이 보장되고 토지의 생산적인 사용에 대한 수익은 자신이 누리지만 토지가치인 지대는 정부에 지불하는 셈이 된다. 다만, 토지공공임대제를 실시할 때 한 가지 주의해야 할 점이 있다. 정부가 토지를 민간에 임대해주고 토지가치를 환수할 때 이를 제대로 환수하지 않으면 환수하지 못한 토지가치를 두고 투기가 발생하거나 토지의 비효율적인 사용이 발생할 수 있다. 토지가치도 시간이 지남에 따라 변동하기 때문에 토지사용자가 사용에 지장을 초래하지 않는 범위 내에서 주기적으로 토지가치를 재평가하여 실제 가치에 맞는 토지가치를 환수하여야만 한다.
토지공공임대제를 실시하는 중국의 경우 토지임대기간이 너무 길어 토지가치를 제대로 환수하지 못하기 때문에 이를 두고 토지임차권에 대한 투기와 지가폭등이 발생하는 등 불완전한 토지공공임대제의 문제점이 나타나고 있다. 따라서 북한에서 토지공공임대제를 실시한다면 변화된 토지가치에 맞는 지대를 최대한 확실하게 환수하여야만 한다. 북한이 만약 이러한 토지공공임대제를 실시한다면 토지사용에 대한 효율성이 높아지고 경제가 빠르게 활성화될 수 있을 것이다.
이러한 토지공공임대제는 비단 토지국유제를 채택하고 있는 공산주의 국가들뿐만 아니라 남한의 토지 중에서 정부가 보유하고 있는 국공유지에도 적용할 수 있다. 이러한 토지공공임대제를 적용한 대표적인 정책으로 '토지임대-건물분양' 방식을 꼽을 수 있다. 토지임대-건물분양 방식은 정부가 민간에 토지를 팔아넘기지 않고 임대하면서 그 위에 지은 건물만 사고팔 수 있도록 한 것이다. 이렇게 하면 토지에서 발생하는 토지불로소득을 완전히 환수할 수 있고 부동산 투기를 근본적으로 막을 수 있다. 토지에 대한 비용이 빠지기 때문에 저렴한 비용으로 건물을 공급할 수도 있고, 토지불로소득을 노린 투기적 가수요가 아닌 실제 사용과 주거를 목적으로 한 실수요를 촉진시킬 수도 있다.
더불어 함께 사는 지공주의 세상을 열자
이런 지공주의가 실현된다면 토지에 대한 지대를 사회가 공유하기 때문에 노동에 대한 임금과 자본에 대한 이자가 비율적으로 상승해 실질임금이 높아져 빈부격차가 완화된다. 생산과 소비도 선순환 되어 경제도 활성화되고 땅값이 낮아져 자기 땅에서 자기 노동의 열매를 누리는 자가(自家)노동이 증가하게 된다. 또 지가하락과 함께 부동산 투기가 소멸되어 손쉽게 내 집을 마련할 수 있고, 토지문제를 둘러싼 각종 부정부패와 사회악이 일소되며 개발도 민주화된다. 아울러 무분별한 개발로 인한 환경파괴도 줄어들고 자연자원의 낭비도 억제되며, 무엇보다 땀 흘려 일하는 건강한 사회가 되어 국민들의 국민성과 도덕성도 고양된다.
어쩌면 지금의 경제공황은 이런 새로운 대안을 찾기 위한 필연적인 고통인지도 모르겠다. 우리에게는 이런 고통을 기회로 삼아 새로운 대안체제를 모색하고 새로운 세상을 함께 열어나가야 할 책임이 있다. 부동산 거품 위에 세워진 거품경제의 제국을 무너뜨리고 더불어서 함께 사는 새로운 지공주의 세상을 함께 열어나가자.
※ 출처 - http://www.newsnjoy.co.kr/news/articleView.html?idxno=27120
ⓒ 고영근 / 토지정의시민연대 정책부장