부동산시장과 착시현상

• [착시현상#1] 부동산 시장 [98]
• 상승미소

• 번호 282981 | 2008.09.28 IP 124.5.***.9
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착시현상. 사물의 현상과 본질이 다르게 보이는 것을 말합니다. 지난 번 미국 구제금융의 착시현상에 대해서 말씀드리면서 한국의 착시현상에 대해서 글을 써보겠다고 이미 말씀을 드렸습니다. 그런데 대한민국의 착시현상은 엄밀히 말하면 착시현상을 일으키려는 일부 언론의 삐끼질이란 표현이 정확할 듯 합니다. 어떻게든 개미들을 버블의 잔치에 끼워서 위험을 전가시켜려는 그들의 행동을 하나씩 살펴보면 분노를 넘어 허탈해지기 때문입니다. 오늘은 가장 대표적인 부동산에 대해서 말씀드려 보겠습니다.

 

오늘 새벽에 들어가본 매일경제신문 웹사이트에 떠있는 대문 기사입니다. 새정부와 각종 언론들은 부동산 시장을 살려야 한다는 대명제를 위해 각기 고군분투하고 있습니다. 부동산 세제라고 해봤자 양도세하고 종부세를 개편한 것인데(이것에 대해서는 지난 번 제글에서 이미 설명을 드렸죠?) 내달 새로운 부동산 규제를 푼다는 가정아래 빨리 주택 구입을 서두르라고 삐끼질을 시작하고 있습니다. 다음달에 새로 풀리는 부동산 규제는 재건축 재개발 시에 소형의무비율 완화하겠다는 내용인데 지금까지 양도세, 종부세, 다음달 소형의무비율 완화는 시장에 매수세력을 불러들이려는 미끼를 던지는 것이라고 할 수 있습니다.

 

그렇다면 우리가 제대로 이런 삐끼질에 당하지 않으려면, 즉 부동산 가격이 앞으로 또 오를것이라는 착시현상에 빠지지 않으려면 아파트를 비롯한 부동산에 어떤 상황에서 거품이 끼는 지를 정확히 안다면 도움을 받을 수 있을 것이라 생각합니다. 그래서 나름대로 지금까지 공부하고 파악했던 저만의 개똥철학을 올려보겠습니다. 혹시 다른 의견이 있으시거나, 제가 잘못 판단하는 것이라 생각이 되시면 댓글로 알려주시면 감사하겠습니다.

 

 1. 부동산은 언제 오르는가?

부동산만이 아닙니다. 다른 자산도 동일한 이론으로 거품이 형성됩니다. 부동산 가격이 오르는 때는 간단히 정리하면 사고 난 다음 얼마기간이 흘러 팔 때 수익이 있을 것이란 확신이 있을 때 오릅니다. 단, 부동산 가격을 개인이 전액 현금을 가지고 구입할 수 있는 사람은 극소수이기에 부동산 매수를 쉽게 할 수 있는 돈을 구하기 쉬울 때 오르게 되어있습니다. 이런 상황은 떳다방들이 활개칠때를 생각해보면 이해가 빠릅니다. 떳다방은 자기들끼리 물건을 주고 받거나 자금을 조달할 수 있는 금융기관의 도움을 받아 거래를 일으킵니다. 시중 자금이 넘쳐 흐를때 즉, 시중 통화량이 늘어날 때 그 자금의 수요처로 부동산을 선택하게끔 할 때 상승여력이 존재합니다. 소득이 크게 증가하여 유동성이 넘치거나, 대출을 받을 수 있는 창구가 많아져서 개인들이 자금을 동원하기 쉽게 되면 자산 가격의 상승은 자연스레 이뤄진다는 말씀이 되겠습니다.

 

 

위 표는 2003년 4분기 부터 2008년 2분기 까지 한국은행에서 발표한 주택담보대출 비율입니다. 붉은 색 숫자는 전년 동기대비 증감율을 나타냅니다. 특히 주황색 색깔 부분을 잘 보시면 2003년도부터 종부세.양도세등 참여정부 말기 부동산 시장에 대한 규제를 강화할 때 대표적으로 고려한 것이 대출 규제였습니다. 참여정부 내내 별 희안한 부동산 규제를 내놓았지만 먹히지 않던 정책이 참여정부 말 2007년 중간쯤에 DTI, LTV 규제를 실시하면서 상승세가 주춤한 것을 알아볼 수 있습니다. 즉, 참여정부 내내 미국의 금리하락과 맞물려 시중 금리를 내리던 통화량 팽창 정책이 부동산 거품을 올려준 근본 원인이라는 것을 추측할 수 있는 것이죠.

 

이런 상황은 2007년 3분기 이후 주춤합니다. DTI, LTV 담보 대출 금액 규제가 효과를 발휘하고 때마침 불어닥친 미국발 서브프라임 부실이 한국에 영향을 미치게 된 것이죠. 그러나 2008년 2분기에 그동안 줄어들던 담보대출이 조금 회복을 보입니다. 이는 대선과 총선에서 연이어 한나라당이 압승을 하자 이런 부동산 규제가 완화될 것이라는 기대감이 반영된 것이라고 판단할 수 있으나 문제는 어떤 정책을 내보내더라도 돈이 흐르지 않고, 돈을 끌어올 수 없으면 부동산 시장이 오를 수 없을 것이란 사실은 강만수장관이 DTI, LTV를 어떻게든 완화시키려는 흐름으로 나타나게 될 것입니다.

 

2. 이를 시중 통화량과 비교해 보면 더욱 명확해 집니다. 

 

 

좌측 옆이 2004년에서 시작하고 있어 그 이전은 분석할 수가 없습니다. 그러나 2007년 상반기까지 끝도없이 늘어나던 통화증가율은 2008년 1분기를 정점으로 드디어 둔화되고 있습니다. 빨간 네모박스로 표시된 부분을 말하는데요 저렇게 시중 자금이 둔화되는 과정은 시중에 돈의 증가가 둔화되고 있다는 것으로 이해하셔도 될 것 같습니다. 저런 상황이라면 부동산 시장에서 돈을 구하는 것이 어려워지는 것이 당연하겠죠. 그렇다면 저런 돈은 어디로 간 것일까요?

 

 

먼저 통화량 분석을 보면 다른 통화와는 다르게 시장형 상품이 늘어나고 있는 것을 파악하실 수 있습니다. 시장형상품이란 CD 또는 RP관련 상품을 말합니다. 즉, 단기 유동화되어 방향을 잡지 못하는 돈이 잠깐 머무리는 것을 말합니다. 또한 매년 늘어나던 기타 수익증권의 자금이 많이 줄어들었습니다. 저기에 우리가 말하는 적립식 펀드가 들어있다고 보시면 됩니다. 즉, 주식시장의 하락 추세로 실제로 돈이 증발하고 있는 상황인 것입니다. 이런 상황이니 정부가 연기금을 동원하여 어떡하든 주식시장의 하락을 막기위해 안간힘을 쓰고 있는 이유가 되겠죠. 즉, 주식시장의 폭락으로 실제 통화량의 축소가 일어나면 그건 부동산시장으로도 영향을 미치는것을 정부가 알고 있기 때문입니다.

 

 

 

위 그림 기억하시죠? 제가 몇 번 소개해드렸던 미국 시장의 통화량 챠트입니다. 지금 최악의 부동산 시장의 침체를 겪고 있는 미국을 통화량의 축소에서 그 원인을 찾아도 될 수 있습니다. 주식시장이 폭락하면서 시중 자금이 축소되고, 이는 부동산 시장의 유동성까지 없어며 최악의 상황을 겪고 있다고도 말씀드릴 수 있거든요. 즉, 리만 브라더스 정부가 연기금을 동원하여 왜 1400을 지켜내려고 기를 쓰는지 여기서 이해하시면 좋을 것 같습니다.

 

3. 잘못된 환율 정책도 통화량의 축소를 가져옵니다.

이것에 대해서는 제가 다시 말 안해도 알 것입니다. 통화량의 한 축을 차지하는 것이 외국인 투자자금입니다. 외국은행들이 한국에 가져오는 달러가 많이 있거나 그 자산을 다시 해외로 가져가게 되면 자연 국내 통화량이 줄어들 수밖에 없습니다. 그런데 또하나 잘못된 환율 정책으로 인해 돈이 그냥 증발해버리는 경우입니다.

 

위의 챠트는 한국은행이 발표한 국내 기업 선물환 거래 추이입니다. 2008년 초에 이명박대통령은 취임과 동시에 물가를 최우선으로 생각하겠다고 이야기합니다. 그러자 많은 기업들은 달러약세에 맞추어 원화강세가 지속될 것으로 판단 박스처럼 대규모 선물환을 매도합니다. 그러나 우리의 만수형님이 한마디 하죠. 매일 경제신문 3워 16일 기사입니다.

 

 이날 한국 원달러 환율은 아주 롤러 코스터가 됩니다. 또한 대통령 물가잡기는 뭐고, 금리인하는 뭐냐는 혼란이 일어나자 우리 청와대에서 다시 멋지게 호응합니다.

 

 

위 그림은 다음날 신문기사 입니다. 즉, 청와대가 만수 형님의 이야기에 동조하면서 그야말로 환율은 박살이 나기 시작합니다.

자 제가 이 신문기사를 보여주는 이유는 두분을 욕하려고 하는 게 아니라 바로 3월달에 대규모로 선물환 매도를 친 기업들이 어떤 일을 당했는지 보여드리기 위함입니다.  그렇게 정부말을 믿고 매도를 치자마자 환율은 강만수의 한마디로 요동을 칩니다. 한마디로 그 손실은 모두 외국의 투기세력이 가져갔다는 말이죠. 그만큼 시중 통화량은 사라지게 된 것이죠.

 

 

위의 통화량 챠트의 박스가 강만수의 삽질 때 한국 기업이 선물환을 반대방향으로 매도치자 마자 환율 급등으로 한마디로 오링을 당한 모양으로 보시면 됩니다. 이건 저의 개인 의견이 아니라 위 한국기업 선물환 매도챠트와 시기를 비교해보시면 됩니다. 자 이렇게 되니 시중의 자금은 조금씩 말라가게 됩니다. 더군다나 주식시장의 폭락은 거기에 결정타를 날리게 됩니다.

 

이런 상황이니 리만브라더스는 급하게 됩니다. 시중 통화량이 줄어들고 있으니 어쩔 수없죠. 부동산 규제라도 풀어서 눈먼 매수세력을 불러들이려 해야 합니다. 그렇다고 통화량을 공급하자니 물가와 원화환율 때문에 도저히 할 수가 없으니 방법이 없습니다. 계속 규제완화라는 삐끼질밖에 답이 없는 것입니다.  그러나 상황은 계속 악화됩니다.

 

 

미분양 아파트가 계속 늘어나는 것이지요. 물론 과거에도 미분양이 존재했습니다. 그러나 그 속도가 2007년 하반기 이후 급속도로 증가합니다. 즉, 위의 통화량이 줄어드는 모습하고 바로 연결이 되는 모습임을 이해하셔야 합니다.

 

이제 왜 정부가 그렇게 부동산 규제완화에 목숨을 거는 지 조금은 이해되시죠?

 

4. 그럼 부동산 언제 다시 오를까요?

답은 간단합니다. 여러분이 담보대출을 낮은 금리로 필요한 만큼 쉽게 구할 수 있을 때 다시 올라갑니다. 가만히 있어도 금융기관에서 담보대출 받으라고 전화가 많아질 때 올라가는 것입니다. 즉, 이는 시중에 통화량이 많아질 때 가능한 일입니다. 물론 개인의 소득도 어느정도 안정을 찾아가야 겠죠. 그리고 이런 통화량이 늘어나기 위해서는 무역수지를 포함한 경상수지가 흑자로 돌아와야 하고 외환 자금을 쉽게 구할 수 있을 때가 될 것입니다. 그러나 지금은 이런 때인가요?

 

 

오늘 이데일리에 있는 기사입니다. 산업은행이 5억달러의 외화를 차입했다고 나와있습니다. 가산 금리는 200BP이내로 아주 양호하다는 말과 함께 나왔네요. 한마디로 과거와 비교하면 정크 본드 수준의 금리로 5억달러를 조달했는데 반은 1년정도이고, 나머지는 6개월 이내의 단기로 구성되어 있다고 하네요. 한마디로 한국의 금융기관은 외국에서 돈을 구하기 어렵다고 만천하에 알려주는 내용으로 보시면 됩니다.

 

 

불과 올해 4월 초에 42BP이 가산금리로 빌려오던 외화를 국가 신용도와 동일 선상에 있다고 해도 크게 다르지 않은 국책은행인 산업은행에서 그것도 1년도 안된는 기간의 돈을 빌리는데 200BP의 가산금리를 줬다고 합니다. 그래놓고도 양호한 금리라고 합니다. 모르는 개미들에게 한국 금융 이상없다는 또하나의 삐끼질입니다. 이러니 다른 은행은 아예 달러를 구경조차 힘든 상황입니다. 즉, 한국에 있는 달러 자체도 빠져나가기 바쁜데 밖에서 들여오지 못하니 통화량이 사라지는 것은 당연합니다.

 

 

위 챠트에서 보시면 우리은행의 경우 9월 11일 현재 271BP를 얹어줘야 하는데 그 마저도 구할 수 없는 것이 문제이지요.

이렇게 시중 은행들이 돈을 구하기 어려운데 담보대출을 할 수 있는 여력은 있을까요? 그렇다고 다른 대출도 마찬가지이겠죠. 그럼

외국에서 안되면 시중의 자금이라도 끌어와야 하는데 그 답은 금리 인상에 있습니다. 그리고 그게 가장 쉽게 접근할 수 있는 것이 은행채와 CD발행입니다.

 

지난 주 한달동안의 침묵을 깨고 CD금리가 올라가고 있다는 사실을 이미 들으셨을 것이라 생각합니다.

 

글이 너무 길었죠? 마무리는 짧게 내겠습니다.

 

이런 상황에서 집을 사겠습니까? 팔겠습니까?

 

종부세 낮춰준다고 집을 사시겠습니까?

 

착시현상에 말리지 마세요.

 

좋은 주말 보내시기 바랍니다.

 

상승미소 올립니다.

 

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