부동산, 반등넘어 상승세로 바뀌수 있을까?

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• 부동산 가격, 반등을 넘어 상승세로 전환할 수 있을까? [132]
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• 번호 548241 | 2009.02.12 IP 124.5.***.121
• 조회 28575

오늘 한국은행은 2008년 12월 통화 및 유동성 지표를 발표하였습니다. 오늘 발표한 내용 중에 우리가 눈여겨 봐야 할 내용은 광의통화(M2, 이하 통화량)의 증가율이 11월에 비해 하락했다는 내용입니다. 이를 자세히 살펴보면 2008년 12월 통화량은 평잔기준으로 전년 동월대비 13.1% 증가하였으나, 이 수치는 11월보다 민간신용의 증가세가 기업대출금을 중심으로 크게 둔화되어 2008년 11월 증가율 14%보다 증가율이 하락하였습니다. 이를 좀더 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

2008년 12월 한국은행은 민간 신용의 확대를 돕고자 시중은행에 본원통화를 확대 공급하였습니다. 한국은행이 시중은행에 공급한 본원통화를 보면 11월에 공급했던 58조원보다 약 9.8% 증가한 64조 8천억원이었습니다. 그러나 이러한 본원통화의 공급을 확대했음에도 불구하고 통화량의 말잔은 증가율의 둔화에 그친게 아니라 11월보다 줄었습니다.  2008년 11월 통화량 말잔은 1,427,905십억원 이었고, 12월 통화량 말잔은 1,425,887십억원으로 본원통화 확대공급에도 불구하고 약 0.14%감소하였던 것이지요. 이 의미는 한국은행이 시중은행에 돈을 열심히 공급해서 민간에 대출을 늘려 경기를 확장시켜주길 원했지만 은행들은 대출을 늘리지 않고 그냥 금고에 돈을 쟁여놨다는 것입니다. 이러니 생산 및 소비가 늘어날 수가 없었을 것입니다.

 

 

그렇게 민간신용(대출)이 확대하지 않고 은행권에 머물러 있는 돈은 다시 한국은행의 RP매각 입찰에 참여하여 돈을 풀어준 고향에 잠시 머무르려고 계속해서 시도하게 된 것이지요.  한국은행과 정부의 생각대로 풀어준 돈을 대출을 통하여 가계와 민간기업에 늘려주고 싶었겠지만, 은행에 입장에서는 높아지는 신용위험에 안전자산으로의 욕구가 강해질 수밖에 없는 현실의 벽에 부딪힐 수밖에 없다고 봅니다.

오른쪽의 표를 보시면 2009년 들어 한국은행에서 매각했던 RP 입찰에 참여했던 금액을 보시면 제 이야기에 동의해주시리라 믿습니다. 

 

은행은 또 은행대로 부실채권 잔액과 연체율이 증가함에 따라 대출을 하는 것보다 안하는게 낫다고 판단할 수밖에 없습니다. 또한 이런 위험을 상쇄해줄 만큼 이자율을 받을 수 있다면 대출을 고민해볼 수도 있겠지만, 정부의 강한 눈치주기에 이마저도 쉽지 않은 상황인 것이구요. 최근 정부는 한국의 디플레이션을 타개하기 위해 부동산시장의 버블을 유지/확대하려 하고 있다는 말씀을 지난번 글에서 언급했었습니다. 그러나 오늘 한국은행이 발표한 통화량증가율의 감소세는 이런 정책이 효과를 발휘하지 못할 수밖에 없음을 보여준다고 할 수 있습니다. 아파트를 구입하면서 100% 자기 돈을 이용하는 사람은 일부 부유층을 제외하고는 불가능한 이야기입니다. 그러므로 부동산 시장의 버블 확대에는 필수적으로 은행의 대출확대가 필수불가결한 요소입니다.

 

 그러나 은행은 전혀 대출확대를 보여줄 의지도 자신도 없어보입니다. 2008년 4분기 경제성장율이 연율로 환산하여 -22%에 달하며, 일자리의 감소와 산업생산의 감소가 최악을 기록하고 있는 때에 은행이 과거처럼 담보대출에 적극적일 수 있는 확률은 거의 없습니다. 이런 현실은 일부 대출을 끌어들이지 않아도 되는 부유층과 요즘같은 시기에 은행에서 담보대출을 얻어낼 수 있는 일부 우량 채무자를 제외하고는 부동산 시장에 참여할 수 없는 현실이 됩니다. 설사 이들에 의해 잠깐 반등을 한다고 하더라도 이런 반등이 추세로 이어지기 위해서는 은행대출을 무기로 시장에 참여하는 일반인들의 힘이 절대적으로 필요합니다만 그럴 수 없다는 것은 다 아실 것이라고 봅니다.

 

 이런 상황에서 2008년 중반부터 하락세를 보이던 아파트 가격이 최근 반등세를 보이는 것이 마치 바닥을 탈출하고 새로운 상승추세를 보일 것이라 의도적인 뉴스를 보내는 횟수가 늘어나고 있습니다. 그러나 부동산 시장의 반등이 오기위해 가장 먼저 시장이 돌아서야 하는 경매시장에서도 반등 그이상의 의미를 두기 어려운 현실입니다. 최근 언론에서 부동산 반등의 소재로 활용하고 있는 경매 낙찰가율의 상승을 살펴보니 2009년 1월의 아파트 경매 낙찰가률은 70.87%였습니다. 즉, 감정가의 70.87%의 가격으로 낙찰이 되었다는 것인데, 이 수치는 2008년 12월의 69.2%에서 1.64% 상승한 수치입니다. 그야말로 반등 그이상 이하도 아닌 것이지요.

 

부채가 너무 많아 발생된 신뢰의 위기가 단순히 언론의 삐끼성 기사와 정부의 의도적인 정책으로 거품이 유지될 것이란 생각을 한다면 정말 바보같은 생각이라고 밖에 할수가 없습니다. 시중의 통화량이 적극적인 본원통화 방출해도 증가율이 늘지 않는다는 이야기는 그만큼 돈을 빌리려는 사람도 없고, 빌려주려는 사람도 나서지 않는 다는 것입니다. 이에 따라 정부는 조만간 금리를 추가로 인하할 가능성이 높습니다. 그렇다면 또다시 우리를 유혹할 것입니다. 금리가 내리니 주식을 사야하고 부동산에 투자해야 한다고 말입니다. 그러나 차분히 응대하셔야 합니다. 금리를 아무리 내려도 부채가 갚을 수있는 수준이내로 줄어들지 않는다면 다음달에 발표할 2009년 1월의 통화량 증가율도 줄어들 수밖에 없고, 그의미는 거품이 확대될 수 없다는 것일 것입니다.

 

아무튼 열심히 일해서 번돈,,,,차분하게 잘 지켜가셨으면 합니다. 이런 혼란기에는 버는 것보다 지키는 것이 더 중요하다고 생각하기 때문입니다.

 

상승미소드림

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메일은 honbee@nate.com 입니다.

궁금하신 사항 메일로 문의하시면 최선을 다해 답변드리도록 하겠습니다.

 

참, 이것은 소설입니다. 제가 쓰는 소설, 소설의 의미를 두시고 오해하시는 일이 없었으면 합니다.

그리고 오늘은 부산에 출장을 갑니다. 그래서 아마도 다음 글은 주말이 되어야 할 것 같습니다.

 

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