아파트시장은 어떻게 흘러갈까?

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• 정보 공유를 위해 우선 나와 내 주변의 이야기부터 할까 합니다. [7]
• 신바뜨

• 번호 66822 | 2009.02.10 IP 121.138.***.47
• 조회 1775

미래설계님이 작성하신,,, 펌글입니다~

 

서울에 집을 보유하고 있고 집을 한 채 더 살까 말까를 고민하고 있는 사람입니다.
그런데 잘 판단이 서지 않네요. 그래서 필요한 정보를 공유하고자 이곳에 글을 올려 봅니다.

정보 공유를 위해 우선 나와 내 주변의 이야기부터 할까 합니다.

 

1. 1991에 서울에 장만한 아파트, 2002년까지 보합세

 

1991년에 서울 비버블 세븐 지역에 아파트를 장만했습니다. 장만한 아파트 평수가 그럭저럭 되었기에 아파트 평수 넓혀가기 같은 것은 생각해 보지도 않고 살았습니다. 더구나 1991년에 내가 서울 비버블 세븐 지역에 장만한 집은 2002년까지 무려 10년 이상의 세월동안 가격이 오르지 않았습니다. 그러다 보니 부동산 투기쪽과는 거리가 먼 삶을 살게 되었죠.

 

그런데 무려 10년 이상의 세월동안 아파트 가격이 오르지 않은 서울동네가 우리 동네만이 아니더군요. 이 사이트에 부동산 폭등론을 주장하는 어느 분이 "부동산 폭락은 없다" 라는 것을 주장하기 위해 여의도 시범단지 36평형의 지난 40년간의 매매가격을 소개한 글을 보게 되었는데 여의도 아파트 가격도 1991년부터 무려 10년 이상 가격이 오르지 않았더군요.

 

강남이 뜨기 전에는 여의도가 강남의 위상을 가지고 있었습니다. 동네는 고급스러었고 거주 주민들은 상위층이었습니다. 그런데 그런 높은 위상의 여의도마저도 1991년부터 무려 10년 이상 가격이 오르지 않았던 겁니다. 

 

"부동산 폭락은 없다" 를 주장한 분이 올린 글에 따르면 여의도 시범단지 36평형의 가격은

3억500 (1991년) --> 2억500 (1994년) --> 2억8500 (1997년) --> 2억1000 (1998년)
--> 2억8500 정도로 추정 (2002년초) --> 10억500 (2007년)

 

"부동산 폭락은 없다" 를 주장한 분이 올린 글에는 여의도 시범단지 36평형의 2002년도 가격은 나오지 않습니다.

내가 짐작한 겁니다.

 

참고로 여의도와 가까운 목동 신시가지 아파트 45평형의 1997년 말 가격과 2002년 초 가격이 비슷합니다.
1998년 IMF로 하락했던 가격이 2002년초에 이르러 1997년 말 수준을 회복했죠.

여의도 시범단지 36평형도 목동과 비슷한 상황이었을 겁니다.
1997년 말 가격과 2002년 초의 가격이 비슷하리라 추정해 봅니다.

 

여의도 시범단지 예에서 알 수 있듯이 서울의 비버블 세븐 지역중에는 1991년부터 2002년까지 무려 11년 동안 가격이 상승하지 못한 지역이 있습니다. 하락하다가 회복하다가 다시 하락하다가 회복하다가를 반복했을 뿐이죠

 

이런 경우에는 집을 사는 것보다 집을 안 사는 것이 훨씬 이익입니다.

내가 1991년에 여의도 시범단지 36평형을 3억주고 구입했다면 2002년 초에 나의 손에는 3억짜리 집 하나 딸랑 있는 것입니다. 그런데 내가 3억을 1991년부터 2002년초 까지 은행에서 굴렸다면 당시의 금리를 감안했을 때 3억이 7-8억으로 늘어납니다. 은행을 이용하는 경우가 재산 증식이 훨씬 많이 되죠.

 

집값이 하락한다고 예상되면 당연히 집을 살 이유가 없습니다.
그런데 집값이 몇년간 보합세를 유지한다고 예상되어도 굳이 집을 살 이유가 없어 보입니다.
집 살 돈을 은행에 넣어 이자를 받으면서 전세로 사는게 재산을 불리는데 유리하죠.

 

문제는 집값이 오르지 내릴지 보합일지 예측을 제대로 못한다는 점이겠죠.

 

2. 연봉 8천짜리 고소득 직장인일지라도 순간의 선택이 향후 10 여년간의 삶의 질을 좌우한다

 

다음에 말하는 내용은 내 주위의 실화입니다.

목동 신시가지 3단지 27평 아파트는 2007년초에 8억4500에 팔렸습니다.
그런데 집값이 점점하락하더니 2008년 여름에 6억3000까지 떨어지더군요.

내가 아는 연봉 8천짜리 고소득 직장인이 "때는 이때다" 하며 집을 사더군요.

(그는 거주를 목적으로 한 실수요자입니다)

 

그런데 돈이 모자랐습니다. 연봉 8천짜리 고소득 직장인이 그때까지 평생 모은 돈이 4억 정도였습니다. 그래서 그는 은행융자 2억을 땡겨서 집을 샀습니다. 그런데 불과 6개월 뒤에 같은 단지 같은 평형의 아파트가 4억5000에 거래가 되더군요.

 

"투기세력은 자제하되 실수요자는 구입해도 될 상황" 이라고 조언하는 부동산 전문가들의 말을 우리는 지난 몇달간 들어 왔습니다. 하지만 이는 잘못된 말입니다.

 

6억3천과 4억5천은 엄청나게 다릅니다. 연봉 8천짜리 고소득 직장인의 경우를 실제로 옆에서 보니 알겠더군요.

연봉 8천짜리 고소득 실수요자라 할지라도 순간의 선택이 향후 10 여년간의 삶의 질을 좌우합니다.

 

연봉 8천짜리 고소득 직장인이 1년에 저금할 수 있는 돈이 얼마나 될까요 ? 얼마 되지 않습니다.

연봉 8천이라고 해봐야 국민연금, 의료보험, 고용보험, 소득세 기타 등등을 떼고 나면 실 수령액은 5백여만원에 불과합니다. 그런데 요즘 아이들 양육비와 사교육비가 장난이 아니죠. 생활비도 장난이 아니고.

 

연봉 8천짜리 고소득 직장인이 은행융자 2억을 갚아나가려면 앞으로 10 여년을 못 먹고 못 입어 가며 팍팍하게 살아야 합니다. 그러니 연봉이 8천에 헐씬 못미치는 사람들의 은행융자 1-2억은 쉽게 생각할 문제가 아닙니다. 아무리 실수요자라 할지라도 순간의 선택이 향후 10년 이상의 삶의 질을 좌우합니다.

 

3. 1991-2002 (부동산 보합기)와 2002-2007(부동산 폭등기)의 차이

 

1991-2002 (부동산 보합기)의 상황은
- 풍부한 주택 공급 (200만호)
- 높은 은행 예금금리
- 좋지 않은 경제 (계속되는 무역적자)

 

2002-2007 (부동산 폭등기)의 상황은
- 경제 활황 (계속되는 무역흑자)
- 넘쳐나는 시중 자금
- 낮은 은행 예금금리

 

보다시피 1991-2002 (부동산 보합기)와 2002-2007(부동산 폭등기)의 상황은 많이 다른듯 합니다.

그렇다면 앞으로의 상황은 어떨까요 ?

 

- 주택 구매계층 인구수의 감소 (주택 공급의 효과와 비슷한 효과가 나타날 것)
- 1인 가구의 증가 (중대형 아파트의 수요가 줄어들 것)
- 20-30대의 소득이 별볼일 없음 (주택 구매 수요층? 아니면 임대 수요층 ?)
- 넘쳐나는 시중 자금 (부동자금 500조)
- 낮은 은행 예금금리
- 경제는 ? (앞으로 얼마나 지나면 회복될까요 ?)

 

보다시피 현재상황은 부동산 보합기를 이끌었던 요인과 부동산 폭등기를 이끌었던 요인이 동시에 존재하고 있습니다. 이러니 매수자 입장에서는 헷갈릴 수밖에 없습니다.

 

4. 폭등론자는 대부분 부동산 중개업을 하시는 듯, 그들의 폭등론은 못 믿는다

 

로또라던 판교는 망교로 불리우고 있죠. 그런데 부동산 폭등을 주장하시는 분들 중에는 판교 분양가에 프리미엄이 붙었다며 분위기를 띄우는 분들이 있습니다. 이분들은 좋게 표현하면 무식한거고 나쁘게 표현하면 사기꾼입니다.

 

판교에는 여러가지 분양가가 존재하죠.
판교 중소형 (33평) 의 분양가는 평당 1200만원
판교 중대형의 평당 분양가는 1800만원선 (망교로 불리우고 있슴) 
최근 청약에 들어 갔던 판교의 평당 분양가는 1500만원선

 

평당 1200만원에 분양되었던 판교 중소형 (33평)은 1800만원대의 판교 중대형과는 입장이 다릅니다. 판교중대형이 망교로 불리울 때도 중소형은 프리미엄의 룸이 있었습니다. 하지만 폭등을 주장하시는 분들은 이런 이야기는 안하죠.

 

폭등론자는 대부분 부동산 중개업을 하시는 듯 합니다. 이분들 말은 못 믿죠.
왜냐하면 이분들은 부동산 매매가 활성화 되어야 수입이 오르니까요.

 

부동산이 앞으로도 내려간다는 시각이 강하면 매수자들은 기다리려고 하겠죠.
이 기간동안 부동산 중개업 하시는 분들은 손가락을 빨고 있어야 합니다.
부동산이 앞으로 올라간다는 시각이 강하져야 더 오르기 전에 사려는 매수세가 붙겠죠.

그래서 부동산 중개업 하시는 분들은 먹고 살기 위해 폭등론을 주장할 수 밖에 없을 겁니다.

 

부동산을 구입한 사람들이 손해를 보던 말던, 그건 중개업 하시는 분들이 알 바 아니겠죠. 개미들이 증권이나 펀드로 손해본다고 증권회사도 손해 보던가요? 증권회사 입장에서는 개미가 쪽박을 차건 말건 거래가 활성화만 되면 이익이 많이 나겠죠.

 

5. 광교 청약을 포기하신 분들과 청약에 응하신 분들의 의견을 듣고 싶습니다

 

최근에 청약이 있었던 광교의 1-3순위 청약은 미달되었습니다. (0.6대 1)
하지만 4순위 청약에서 10대 1이 넘는 경쟁률로 마감했죠.
그런데 실제 계약률은 0.8대 1이었다고 합니다.

 

계약을 포기한 사람들은 대부분 1-3순위 청약자였고 4순위 청약자들은 대부분 계약을 했다고 하더군요.

즉 실수요자인 1-3순위가 계약을 포기하는 반면 투기 수요자인 4순위 청약자들은 계약을 한 겁니다.

 

내 입장은 4순위 청약자입니다. 즉 투기 수요자죠. 지금도 올해 안에 아파트를 구입해야 할지 말지를 심각하게 고민하고 있습니다. 그런데 들여다 보면 들여다 볼수록 지금은 때가 아니라는 생각이 듭니다. (어쩌면 앞으로도 계속해서 30평대 이상의 중대형 아파트 투자는 별 볼일이 없을지도 모르겠더군요)

 

하지만 나의 부동산 지식이 워낙에 일천하다보니 내 생각을 나 자신이 신뢰할 수가 없습니다. 그래서 부동산 거래에 관심이 많은 분들의 의견을 듣고자 이 글을 볼려 봅니다.

 

광교 4순위 청약에 응하신 분들은 어떤 이익을 바라보고 청약하셨죠? 한 수 가르침을 바랍니다.

 

1-3순위 당첨자 분들은 어떤 사유로 계약을 포기하신 거죠?

앞으로 부동산 가격이 하락할 것이라고 보고 계약을 포기하신 건가요? 궁금합니다.